Nem a szerződéses vételár után kell adózni

Több mint két hónap van még a személyijövedelemadó-bevallások elkészítésére, az ingatlanértékesítéssel összefüggésben azonban érdemes jó előre tájékozódni. A 25 százalékos adót ugyanis május 21-éig be is kell fizetni. Sokan nem tudják azt sem, hogy az eladásból származó jövedelem, nem pedig a szerződés szerinti vételár után kell adózni.

Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel minden esetben adóköteles, mégsem kell az ügyletet az szja-bevallásban feltüntetni, ha abból az adózónak jövedelme nem keletkezett. Nem realizálódik jövedelem akkor, ha az eladási ár ugyanannyi, vagy esetleg kevesebb, mint amennyi az ingatlan megszerzésére fordított összeg (vételár) volt, illetve akkor sem, ha a szerzés az eladást megelőző 15. évben vagy korábban történt - olvasható a 2006-os szja-bevallás kitöltési útmutatójában.

Egy lakás, garázs, nyaraló, üzlethelyiség vagy telek eladásakor az adóköteles jövedelmet a bevételből kiindulva, a költségek levonásával kell meghatározni. Az eladási árral mint bevétellel szemben azonban csak a jogszabályban előírt költségek számolhatók el. A levonható tételek között a szerzéskori érték, azaz a korábban megfizetett vételár tekinthető az esetek többségében a legjelentősebbnek. Az ajándékba kapott vagy örökölt ingatlanoknál vételárról természetesen nem beszélhetünk, ilyenkor a hajdani illetékfizetés alapjául vett forgalmi értéket kell szerzési értéknek tekinteni. Ha a megszerzésére fordított összeg nem állapítható meg, akkor egységesen a bevétel 75 százalékát kell megszerzésre fordított összegként levonásba helyezni.

Költségként számolhatók el a szerzéssel és az átruházással kapcsolatos kiadások is, így a hirdetési költség és az ügyvédi költség, a megszerzésre tekintettel megfizetett illeték (vagyonszerzési, öröklési vagy ajándékozási), valamint az állammal szembeni kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg. A bevételből levonató az értéknövelő beruházásra (pl. komfortfokozat emelése, szobaszám növelése, emeletráépítés stb.) fordított összeg is, de csak akkor, ha az adózó valamely tevékenysége kapcsán költségként még nem számolta el. Fontos továbbá, hogy a levont költségeket ellenőrzés esetén számlával vagy más okirattal igazolni kell. Ebből következik, hogy a házilagosan elvégzett munkák értéke a jövedelem megállapításakor nem vehető figyelembe.

Átalányköltség vagy "amortizáció"

A bevétel és a levonható költségek különbözeteként kiszámított jövedelem az ingatlan megszerzése óta eltelt idő függvényében, a 6. évtől kezdődően, évente 10 százalékkal emelkedő mérték szerint tovább csökkenthető. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos a vásárlás (öröklés, ajándékozás stb.) évét követő 6. évben adja el az ingatlanát, a fentiek szerint kiszámított jövedelmének 90 százaléka után köteles csak személyi jövedelemadót fizetni. A 15 évvel korábban szerzett ingatlanok esetében a jövedelem 100 százaléka levonható, így az adó alapja nulla forint lesz. 2006-os eladás esetén tehát az 1991-ben vagy ennél régebben vásárolt ingatlan tekintetében nem keletkezhet már adóköteles jövedelem.

Szerzés éve	Jövedelemből levonható rész
2000.	10%
1999.	20%
1998.	30%
1997.	40%
1996.	50%
1995.	60%
1994.	70%
1993.	80%
1992.	90%
1991.	100%

Lássunk egy példát! A tulajdonos az 1994-ben 1, 5 millió forintért vásárolt ingatlanát 2006-ban 7 millió forintért eladta. A 7 millió forintos bevételből a szerzéskori érték (1,5 millió Ft) költségként levonható, de elszámolható a vásárlákor fizetett illeték és ügyvédi költség is, ami összesen 50 000 forintot tett ki. A jövedelem tehát 5 450 000 forint lesz. Ezt az összeg a szerzés óta eltelt 12 évre tekintettel 70 százalékkal tovább csökkenthető, így 1 635 000 forint lesz az adó alapja, amely után 408 750 forint adót kell majd május végéig fizetni. Ha a példa szerinti ingatlant 1991-ben vagy azelőtt szerezte volna az eladó, akkor az 1 635 000 forintos számított jövedelem 100 százalékát le lehetne vonni, így az adózónak adóköteles jövedelme nem keletkezne, és magát az értékesítést sem kellene bevallania.