A lánctartozás ismét kifogott a törvényalkotókon

Vészharangot kongatnak a magyar beruházók egy júliusi Ptk.-módosítás miatt, amely állításuk szerint kiszolgáltatottá teszi őket. A minisztériumi illetékes szerint a lánctartozások visszaszorítása végett született jogszabály megfelel a célnak, noha ezt még a kedvezményezett kivitelezők sem állítják.

A Polgári Törvénykönyv 402. paragrafusának július 7. óta hatályos módosítása kimondja, hogy a vállalkozót "a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon - díjkövetelése erejéig - jelzálogjog illeti meg", amíg a számlája ellenértéke ki nem egyenlíttetik.

A kivitelezőt tehát az új épület telkére bejegyezhető jelzálogjog védi az esetlegesen nemfizető megrendelővel szemben, ami a jogalkotó szándéka szerint hozzájárul az építőipari vállalkozások egy részét megnyomorító lánctartozás felszámolásához. Ám a fejlesztők szerint ebben kár lenne reménykedni.

Alapvető probléma a törvénnyel, hogy nem definiálja: a díjkövetelés a már befogadott és lejárt követelést, vagy a teljes szerződéses összeget jelenti - mondta az [origo] kérdésére Földi Tibor, a Cordia Zrt. ingatlanfejlesztő cég vezérigazgatója.

A Cordia által megkérdezett jogi szakértők szerint a törvényszöveg alapján a vállalkozási szerződés teljes összegére előre be lehet jegyeztetni a jelzálogot. Hiányoznak az eljárási szabályok is, így például az, hogy a földhivatal miként fogja vizsgálni a vállalkozási szerződés érvényességét és a tulajdonosi kapcsolatokat. Ugyanakkor a jelzálog törlésének joga szintén a vállalkozó kezében van.

Mindez azt jelentheti, hogy idővel a lakásmaffia mintájára akár építőipari maffia is kialakulhat Magyarországon, kihasználva a kivitelezők kedvező pozícióját - tette hozzá Földi Tibor. Érdekes szituációt idézhet elő például egy autópálya-építés, ahol a terület értelemszerűen állami tulajdon, de egy családi ház felhúzásakor is roppant kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet a megrendelő, ha a vállalkozó kihasználja a törvény adta lehetőséget.

A vezérigazgató szerint ráadásul a nagy fejlesztők újabb kiskapuzásra kényszerülnek majd: a megrendelésre alapítanak egy projektcéget kisebbségi tulajdonnal (a törvény csak a többségi befolyásról rendelkezik), amely ily módon nem lesz azonos a telektulajdonos céggel.

Amire kitalálták, arra nem jó

A legnagyobb gond azonban, hogy a jogszabály éppen a lánctartozás ellen nem lehet hatékony. Az ugyanis többnyire azzal kezdődik, hogy a nagy verseny miatt a reális ajánlatok alá ígérő generálkivitelező nem fizeti ki az alvállalkozóit, amelyek aztán saját alvállalkozóikkal szemben válnak fizetésképtelenné. Meglehetősen ritka, hogy a beruházótól indulna a lánc - az autópályák építése során sem azért alakult ki, mert az állam nem fizetett volna.

A megoldás inkább az lehetne, ha a fejlesztők úgy szerződnének a generálkivitelezőkkel, hogy azok a megrendelt munkával kapcsolatban folyamatosan igazolják az alvállalkozói számlák kiegyenlítését - véli Földi. Mindemellett a törvényt pontosítani szükséges, és megfelelő eljárási szabályokat kellene alkotni.