Nagyprojektek: ezt halasztják, azt gyorsítják

Szinte mindenki átgondolja a korábbi terveit, de a nagyszabású, zömmel vegyes funkciójú hazai ingatlanfejlesztéseket, úgy tűnik, egyelőre nem fenyegeti komoly veszély. Az [origo] annak próbált utánajárni, hogyan hat a gazdasági krízis azon projektek koncepciójára, ütemezésére, amelyek a kivitelezés kezdeti szakaszában vannak vagy még el sem indították őket.

• Itt találja a válsággal kapcsolatos összes hírt!

A pénzügyi-gazdasági válság tavaly őszi súlyosbodása óta számtalanszor jósolták a szakemberek, hogy nagy ingatlanfejlesztések leállítására, elhalasztására, esetleg lefújására kell készülni. Az utóbbi egy-másfél hónapban már néhány konkrét információ is napvilágot látott, így tudható, hogy drasztikusan visszafogja lakásépítési tevékenységét az OTP Ingatlan Zrt., a TriGránit pedig megfelezi régiós előirányzatait.

Az általunk kiválasztott, változatos profilú fejlesztések gazdái korántsem egységesek abban, hogy a jelenlegi piaci körülmények mikor javulhatnak, következésképp esetenként gyökeresen eltérő stratégiákat vázoltak a következő egy-két évre.

Kukacoskodó bankok, csúszó lakások

A józsefvárosi Corvin-sétány tartalmi koncepciója nem változik, mert eddig nem lehetett felmérni, hogy melyik ingatlanszegmens fogja jobban megszenvedni a válságot és melyik kevésbé - közölte Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. elnök-vezérigazgatója. A teljes projekt fele, mintegy 250 ezer négyzetméter kivitelezése rendben halad, hiszen a nagyobb részére megvolt a finanszírozás már a válság súlyosbodása előtt.

"Hogy a továbbiakban hogyan hat majd a vásárlókedv érzékelhető visszaesése, illetve a finanszírozás nehézsége, még nem tudjuk. Az látszik, hogy a bankok hallatlanul óvatosak lettek, ami a mi esetünkben nem elutasítást jelent, de nehézkesebbek és kukacoskodóbbak" - ecsetelte a helyzetet Tatár Tibor.

A 2009-ben elindítani tervezett Sun Resort és Park Residence lakóház, valamint a Corvin irodák 3. üteme biztos, hogy csúszik, legkorábban 2009 utolsó negyedévében jöhet szóba a kezdés. Nagy kérdés, a vevőkör mit tapasztal majd a lakossági hitelezésben, erre alighanem 2009 első felében kapunk választ - mutatott rá.

"A Futureal is körültekintőbb lett: az elmúlt 3-4 év esetenként spekulatív gyakorlatával szemben, úgy érezzük jól magunkat, ha van előbérlet, előértékesítés. Mindenesetre nagy szerencse, hogy nem most látunk neki a Corvin-sétánynak, hanem több fontos feladaton már túl vagyunk" - hangsúlyozta Tatár Tibor.

Kényszerű gyorsítás

A maihoz hasonló időkben a fejlesztő több csoportba osztja a projektjeit: mi az, amit el lehet felejteni, el lehet halasztani, újra kell tárgyalni, fel kell gyorsítani. Az Allee az utolsó csoportba tartozik - vázolta a budai Skála helyén épülő komplexum új stratégiáját Baross Pál, az ING Real Estate ügyvezetője.

"Tavaly az építkezés elindítása volt a cél, most pedig az, hogy a 70 százalékos bérbeadottsági szintet minél feljebb tornásszuk, ami nem könnyű, mivel a kiskereskedők hozzáállásán érződik a válság. Igyekszünk különböző kedvezményekkel segíteni a leendő bérlőket, így a bérleti díj egy részének forgalomarányossá tételével" - említette Baross Pál.

Az ING a korábban tervezetthez képest előre hozta, és már dolgozik a piacra dobási stratégián, minél előbb szeretné ugyanis értékesíteni a 35 milliárdos beruházásban épülő Alleet. "Erre remélhetőleg még 2009-ben sor kerülhet, mert úgy gondoljuk, 2010 e szempontból még nehezebb év lesz" - magyarázta az ügyvezető.

Allee

2010 után remélhetőleg másképp lesz

"Ha életképes a projekt, ilyenkor is lehet hozzá partnereket találni, mi decemberben rendszeresen tárgyaltunk jövőbeli, szakmai partnerek bevonásáról" - említette érdeklődésünkre az Árpád híd metrómegálló mellé 75 milliárdból Északi Városközpontot álmodó AL Holding Ingatlanfejlesztő Zrt. igazgatótanácsának elnöke.

Hunyady Attila elmondta, mivel éppen a kszt-módosítás folyik, még nem indulhatott el az építkezés, az csak 2010 után várható. Van élő, lezárt finanszírozási szerződés a területre, és bár manapság sok irodaháznak és kereskedelmi létesítménynek bérlőhiánnyal kell szembenéznie, addigra valószínűleg megszűnnek az efféle problémák.

Hunyady Attila ugyanakkor megjegyezte, ezeken a piacokon még odébb van a mélypont. Az itt jelen lévő nagy (elsősorban osztrák) ingatlanalapokból egyelőre nem kezdték "kidobálni" a fejlesztéseket, a likvidálás még hátra van. Márpedig a másodlagos helyszíneken - Pesten, például, a Hungária-gyűrűn kívül - hamarosan eladhatatlanná válnak a projektek.

Korábban jó üzletnek tűnő, úgynevezett határidős vétel (future purchase) keretében értékesített fejlesztésekkel is előfordulhat, hogy megbuknak, mert ezeknél a vevő elvárt hozama alapján számítják ki a végső árat - hívta fel a figyelmet az elnök.

Egy-két éves kivárás

A Kvassay-hídtól délre, 300 milliárd forint ráfordítással felhúzandó Duna City területén még nem folyik magasépítés, és ez egy ideig így is lesz: a csendesebbnek ígérkező 2009-es év kiválóan alkalmas az előkészítésre, fizikailag (útépítés, közműépítés) és az engedélyeztetés terén is - tudtuk meg Gulyás-Kovács Gergelytől, a DunaCity Budapest Kft. ügyvezető igazgatójától.

A páréves kifutású lakó-, hotel- vagy irodaprojekteket okkal próbálják manapság átstrukturálni, a városrész-rehabilitációs programok időintervalluma azonban legalább 8-12 év. Egy-két éves elcsúszás ezért nem befolyásolja lényegesen a nyereségességet, eladandó termékünk pedig nincsen - fűzte hozzá az ügyvezető.

"A 2009 utáni időszakról beszélni a jövendőmondás kategóriájába tartozik, de az biztos, hogy a kritikus perióduson való túllendüléshez a szereplők összehangolt munkája kell. Biztató jelek vannak, a piac még nem állt le, és a legutóbbi cannes-i ingatlanos szakkiállításon is volt érdeklődés" - mondta Gulyás-Kovács Gergely.

Duna City

Előkészítési szakasz

Ugyancsak folyóparti fejlesztés a nagytétényi Duna Spirit, az M0-stól délre: a 6-os út és a Duna közötti területet kapcsolná össze a tétényi történelmi központtal. A 32 hektár 50 százaléka a fejlesztő szándéka szerint zöldfelület marad, a többin irodák, lakások, villaházak, szálloda és sportlétesítmények mellett oktatási intézmények is épülnének.

"A válság a maga módján nyilván minden projektet érint, tekintettel kell lenni a piaci változásokra, esetenként át kell értékelni a fejlesztési koncepciót. A Duna Spirit azonban egyelőre előkészítési szakaszban van, csak most kezdődik a részletesebb tervek kidolgozása" - mondta kérdésünkre Korintus Balázs, a BD Park Zrt. vezérigazgatója.

Tájékoztatása szerint a következő másfél évben is az előkészítés folyik majd, és erre az időszakra megvan a szükséges finanszírozás. A beruházás további 7 évet vehet igénybe, akkorra azonban már bizonyára visszaáll a piac normális működése - vélekedett.

Duna Spirit

Még olcsóbb is az építés

Az egyik legnagyobb (300 milliárd forintos) fővároson kívüli fejlesztés az M1 és M7 találkozásához közel kialakítandó Tópark komplexum. "Az irodapark építése halad, az eredeti ütemezés szerint készül el 2010 októberében. Akkoriban bizonyára alig adnak majd át más projektet, kevés lesz a konkurens" - mutatott rá Petrovszky Gábor, a Walker & Williams Investment Group alelnöke.

"A finanszírozás erre az időszakra tehát rendben van. A Tópark számára az a fontos, hogy az idei év végéig megnyugodjon a világgazdaság, mert 2010 elején következnek az újabb feladatok - ennek a forgatókönyvnek pedig van realitása" - fogalmazott Petrovszky Gábor.

A válság paradox módon még jól is jön valamelyest, az építés ugyanis olcsó, mert az építőanyagokra csekély a kereslet. Amellett a bérleti díjak nőttek már 3-5 százalékot, és még 5-10 százalékos emelkedés várható, de a Tópark-irodák iránti érdeklődés így sem csökken, a bérbeadottság sokkal jobban áll az előzőleg vártnál - állítja az alelnök.

Tópark, látványterv

Minimális változások

A portugál érdekeltségű Öböl-projekt (130-150 milliárd forint) alapkoncepcióját nem érinti a válság, minimális változásokra lehet számítani, amelyek a piac aktuális elvárásai miatt indokoltak - közölte Szörcsök Gabriella, az Öböl XI Kft. marketingigazgatója. A Lágymányosi-öböl melletti fejlesztés hosszát 8-10 évre tervezték eredetileg, ez most is tarthatónak tűnik - tette hozzá.

A Budafoki út mentén már megkezdődött az első, 16 ezer négyzetméteres irodaház építése, a további 42 ezer négyzetméternyi irodaterület kivitelezését később kezdik el. A lakóingatlanoknak az év második felében látnak neki, jelenleg a tervek engedélyezése zajlik.

Öböl, látványterv

Több saját erő, hosszabb tárgyalások

Több szempontból is befolyásolja a krízis a kispesti Határ úthoz, 15 milliárdos ráfordítással tervezett Neo Center bevásárlóközpont megvalósítását. A legfontosabb, hogy csökkent a banki finanszírozási aránya, vagyis több saját erőre van szükség, ez szerencsére megoldható - tudatta Ezer Rezső, a Whitestone Investment partnere.

A reménybeli bérlőkkel sokkal tovább tartanak a tárgyalások, mint eddig, szemlátomást mindenki igyekszik időt nyerni, de úgy tűnik, a megcélzott réteget azért nem tántorította el teljesen a válság. Az építkezés valószínűleg márciusban kezdődik várhatóan 20 hónapig tart. Néhány hónapos csúszás valószínű az eredeti tervekhez képest, de nem a válság, hanem az engedélyezési eljárás elhúzódása miatt - mondta Ezer Rezső.

Neo Center, látványterv

Van érdeklődés

A Kőbánya-Kispest metróállomást megújító, egyben bevásárlóközponttal kiegészítő Köki Terminál (20-25 milliárd) területén nemrég véget ért az alapozás, és megkezdődött a szerkezeti munkák előkészítése. "A válság nincs hatással minderre, a finanszírozás biztosított, a komplexum jövőre megnyitja kapuit. Az üzlethelyiségek iránt intenzív az érdeklődés, több jelentkezővel, köztük nagy cégekkel már megszülettek az előbérleti szerződések" - reagált megkeresésünkre Légrádi Petra, az R-CO Zrt. kommunikációs és marketingigazgatója.

A tartalmi koncepció változatlan, az Origo City mind finanszírozási, mind kivitelezési szempontból stabil alapon áll - reagált kérdésünkre a leendő Mázsa téri komplexumért felelős Magnum Hungária Kőbánya Kft. részéről Vanyovszki Mária. A munkálatok első fázisában a közműkiváltások még tavaly elkezdődtek, továbbira is a 2010-es átadás a cél.

Az [origo] feltette kérdését az Óbudai-sziget leendő 400 milliárdos szórakoztató központját kitaláló Álom Sziget 2004 Kft. ügyvezetőjének is. Sammy Smucha annyit válaszolt, "tekintve, hogy ez nagyon hosszú távú projekt, a jelenlegi, engedélyezési fázisban egyáltalán nem érinti a válság".

A Bosnyák téri Mundo városközpont gazdája, a lengyel Echo Investment már októberben bejelentette, hogy 20 helyett 30-35 százaléknyi saját részt kell vállalnia a 40 milliárdosra rúgó költségekben, de a cégnek van erre forrása. A Mundo létrejöttét mégis kérdésessé teszi egyelőre, hogy a zuglói képviselő-testület nemrég megvonta a támogatást a városközpont új tervétől.