Egyszerre csak egy illetékkedvezmény jár

Az illetéktörvény szabályai közül a lakással, illetve a lakásépítésre alkalmas telektulajdonnal kapcsolatos rendelkezéseket alkalmazzák a leggyakrabban az illetékhivatalok. A kedvezményekkel és a mentességekkel kapcsolatos buktatókra hívja fel a figyelmet az Adó szaklap nyári, dupla számában megjelent cikk.

A lakóház építésére alkalmas telektulajdon illetékezése igen érzékeny terület. Nem csupán a mentességi szabálynak, hanem ahhoz kapcsolódóan, magának a lakóházépítésre alkalmas telekfogalomnak az értelmezése is több kérdést vet fel. A fogalommeghatározás szerint kizárólag az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet minősül az illetéktörvény alkalmazása szempontjából építési teleknek, és csak az ilyen telek megszerzése esetén vehető igénybe az illetékmentesség. Az építési tilalom alatt álló, vagy a szükséges közművekkel nem rendelkező telkekkel a legnagyobb probléma az, hogy a vagyonszerző nyilatkozik a beépítés vállalásáról annak reményében, hogy az építési tilalom megszűnik, illetve a közműveket kiépítik még olyan időben, ami lehetővé teszi a vállalt kötelezettség 4 éven belüli teljesítését. Ám, ha a várakozások ellenére meghiúsul a lakóház felépítése - akár a vagyonszerzőn kívül álló okok miatt - akkor szembe kell nézni az illetéktörvény azon rendelkezésével, miszerint az illeték összegét az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.

Nem elhanyagolható az a körülmény sem, hogy a teleknek a szerződés megkötése napján kell lakóházépítésre alkalmasnak lennie. Így a megvásárolt házas ingatlan illetékmentessége kizárt akkor, ha a felépítményt utóbb, akár az illetékkiszabásra történő bejelentésig, akár a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig elbontják. Érdemes e körülményt még a vásárlást megelőzően figyelembe venni, és ennek megfelelően még a szerződéskötést megelőzően az épületet elbontani, az elbontás megtörténtét az ingatlan-nyilvántartásban átvezettetni. Az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján állapítható meg ugyanis, hogy a vásárlás időpontjában jogilag beépítetlen telekről van szó. Sok esetben éppen az ingatlan tényleges átminősítése és ennek nyilvántartásban vétele marad el, így emiatt esik el a vagyonszerző a feltételes mentesség igénybevételétől. A telektulajdon megszerzéséhez kapcsolódó mentesség alkalmazásának további feltétele, hogy a vagyonszerző - legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig - beépítési szándékáról nyilatkozzon. A nyilatkozat megtételével a vagyonszerző vállalja annak következményeit is, ha a beépítés bármilyen okból meghiúsul. A fenti határidőben tett nyilatkozat alapján az illetékhivatal a kiszabott illetéket a megfizetés tekintetében felfüggeszti, méghozzá a törvényben meghatározott 4 éves határidő elteltéig. A lakóház felépítéséről szóló jogerős használatba vételi engedélyt - a korábbi szabályokkal ellentétben - nem a vagyonszerzőnek kell az illetékhivatalhoz beküldenie, hanem a hivatal kéri az építési hatóságtól a használatbevételi engedély megszerzésének az igazolását.

Az építkezések esetén jellemző, hogy az építmények nem kizárólag lakásokat, hanem azokhoz tartozó közös helyiségeket, garázsokat, gépkocsi beállókat, akár kis üzlethelyiségeket is tartalmaznak. A telek ilyen esetben csak akkor tekinthető lakóházzal beépítettnek, ha a rajta álló lakóépület kizárólag vagy túlnyomórészt lakást tartalmaz. Ez általában a lakások épületen belüli kb. 75 százalékos arányát jelenti. A telek lakóházzal történő beépítésének eleget tehet a vagyonszerző saját maga, vagy építési vállalkozó igénybevétele útján is, a lényeg az, hogy a lakóház a 4 éves határidőn belül felépüljön és a használatbavételi engedély a vagyonszerző nevére szóljon.

Ha valaki több telektulajdont vásárol, csak akkor kaphat valamennyi telekre feltételes mentességet, ha telkenként külön-külön vállalja legalább egy lakóház felépítését. Amennyiben a vagyonszerző a megvásárolt ingatlanokat az illetékkötelezettség keletkezését követően, utóbb egy helyrajzi szám alatt egyesíti és az így létrehozott ingatlanon a vállalt számú lakóház helyett csak egyet épít fel, azaz a nyilatkozataiban foglaltaktól eltér, akkor annak az ingatlannak az illetéke törölhető csak, amelyen a lakóház felépült. Ha pedig a lakóház több ingatlanra kiterjedően épült fel, akkor az az ingatlan mentesülhet véglegesen az illeték alól, amelynek területéből az épület nagyobb részt foglal el.