Kötbér és foglaló: mi a különbség?

Számtalan, a mindennapi életben is előforduló szerződés megkötése során találkozhatunk a fenti kifejezésekkel, melyek bizonyos ügyleteknél már szokásos elemmé váltak, tartalmukat tekintve azonban sok bizonytalanság övezi őket. A D.A.S. JogSzerviz szakértője áttekinti, hogy mi a különbség a két jogintézmény közt, és mire érdemes kiemelt figyelmet fordítani.

Mi is a kötbér? Ez a fogalom lényegében egy egyoldalú kötelezettségvállalást takar – hangsúlyozta dr. Heinrich Renáta.

Egyszerű példával élve: abban az esetben, ha a megrendelő és a vállalkozó szerződést kötnek egy kültéri medence megépítésére, a vállalkozó vállalhatja, hogy amennyiben a szerződést az ő érdekkörében felmerült okból megszegi, meghatározott összegű kötbért fizet a megrendelőnek.

Ilyen kötelezettség kizárólag írásban vállalható, és a kötbért meghaladó kárát bizonyos korlátok közt a jogosult érvényesítheti.

Több kötbértípus ismert

Lényeges, hogy a kötbérnek is több típusa ismert. A fenti példánál maradva: ha a vállalkozó késedelem esetére vállal kötbérfizetést (mert határidőre nem fejezi be a medencét), a kötbér megfizetése nem mentesíti a munkálatok befejezése alól.

Ugyanakkor, ha a teljesítés teljes elmaradására kötnek ki kötbért a felek, ennek megtérítése esetén a teljesítés párhuzamosan nem követelhető. Amennyiben hibás teljesítésre szólna a kötbér, a jogosult nem élhet kellékszavatossági igényeivel a kötbér vállalkozó részéről történő teljesítése mellett.

A foglaló

Ezzel a jogintézménnyel leginkább ingatlan adásvételi szerződéseknél találkozhatunk, s a kötelezettségvállalás megerősítését jelenti, ennek a rendeltetésnek azonban a szerződésből ki kell tűnnie!

Amennyiben egy ilyen ügylet során a vevő vállalja, hogy egy húszmillió forintos ingatlan tíz százalékának megfelelő összeget, kétmillió forintot foglalóként átad az eladónak (megfelelően dokumentálva), s az adásvételi szerződés létrejön, a foglaló beleszámít a vételárba.

Forrás: Matthias Zomer / Pexels

Ha utóbb a szerződés a vevő oldalán felmerült okból meghiúsul, az adott foglalót elveszti, ha azonban az eladó érdekkörébe eső ok miatt nem jön létre szerződés, kétszeresen köteles azt visszatéríteni.

Ha a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős, vagy éppen az mindkét félnek felróható, a foglaló visszajár az azt adó félnek.

Érdemes tudnunk, hogy a foglaló mértékét a jogszabály nem határozza meg tételes, százalékos arányban (a gyakorlat a tíz százalék körüli összeget munkálta ki), azonban kérelemre a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti – mondta végezetül a D.A.S. JogSzerviz szakértője.