Lézengő vásárlók között dúl a plázaháború

Lázadoznak a bevásárlóközpontokban üzlethelyiséget bérlő kereskedők a hazai plázák üzletpolitikája, elsősorban a bérleti díjak szintje ellen. A díjak ugyan csökkentek, de a forgalom visszaesése miatt sok cégnek így is magasak. Van, aki alig várja, hogy otthagyja a plázát, mások informális bérlői szövetséget alakítanak. A szakmai szervezet sem tagadja, hogy van feszültség.

"A legtöbb magyar bevásárlóközpontban katasztrofális a boltok helyzete: a megcsappant forgalmukhoz képest irreálisan magas bérleti díjakat fizetnek, miközben az üzemeltetők pökhendien bánnak velük" - mondta az [origo]-nak egy ruházati kiegészítőket forgalmazó, több százmillió forint forgalmú vállalkozás tulajdonosa, aki több fővárosi plázában működtet üzletet.

"Az a réteg, amelyiknek a plázákat építették, a válság miatt nem tud vásárolni, és ezt a bérbeadók nem hajlandók belátni" - mondta a neve elhallgatását kérő vállalkozó, aki szerint csak a vendéglátás megy úgy-ahogy. Azt állította, hogy míg a válság előtt naponta több százan tértek be egy-egy üzletébe, ma előfordul, hogy csak nyolcvanan - és a vásárlásokban még nagyobb a visszaesés aránya. "Amint lehet, otthagyjuk a plázákat, már most is keresünk bérlőket a helyeinkre. Annál is inkább, mert a jelenleg legjobban működő egységünk egy klasszikus utcai bolt, a tágan értelmezett Belvárosban. A plázaüzleteink forgalmát a webshopunk is hozni tudja" - tette hozzá.

A bevásárlóközpontok és a bérlőik közötti konfliktusokról beszélt nemrég Berendi András, a Roland Divatház tulajdonosa is a Portfóliónak adott interjújában. Berendi egyebek mellett azt mondta, hogy az Árkád bevásárlóközpontot üzemeltető ECE rugalmatlan hozzáállása vezetett oda, hogy a cég megszüntette az Örs vezér téri plázában lévő üzletét.

"Az a történet nekem nagyon ismerős, tapasztalataim szerint hihetetlenül merevek az üzemeltetők. A Westend például bérlői szempontból régiós összehasonlításban is drága pláza, holott a közönség összetétele ezt finoman szólva nem indokolja. Manapság a jól menőnek tekintett központok is olyanok, mint a siralomház" - mondta a fent idézett kereskedő. Megjegyezte, nemcsak a bérleti díjakkal van a baj, hanem azzal is, hogy szerinte a marketing értékelhetetlen, hiába fizetnek érte külön a bérlők.

"Már régen nem keresünk pénzt"

"A központok mind óriásplakátokat csináltatnak, amelyek között annyi a különbség, hogy más nő van rajtuk. Ennyi, holott például a gyenge forinttal kampányolva sok külföldit be lehetne hozni. A győri Árkád is azért megy viszonylag jól, mert a szlovákok szívesen járnak át az eurójukkal" - magyarázta az üzletember. "Kétségkívül igaz, hogy senki sem kényszerítette az üzleteket a bérleti szerződés aláírására, de most már nagyon régen nem keresünk pénzt" - jelentette ki.

Berendi András az [origo]-nak azt mondta, tapasztalatai szerint az általa is lefestett konfliktus elsősorban a magyar kis- és középvállalkozások és a külföldi tulajdonú plázák között van, bár mostanra több központ üzemeltetőjének magatartása pozitívan változott. "A külföldiek sok esetben nem értik meg, milyen problématömeggel küszködnek a hazai kereskedelmi vállalkozások, ráadásul úgy gondolják, hogy a multik megbízhatóbbak, ami nem feltétlenül igaz" - mondta Berendi. A kereskedő hazai bolttulajdonosok között "informális bérlői szövetséget" is szervezett, de szerinte ennek nem célja a közös fellépés, a nyomásgyakorlás, létrejötte inkább "segélykiáltás", tagjai pedig információkat osztanak meg egymással. (A szövetség tagjai: Alphazoo, Budmil, Dockyard, Griff, J.Press, Kristóf, Office Shoes, Pepe Jeans, Playersroom, Qwerty Computer, Replay, Retro, Roland, Tally Weijl.)

Hozzátette, korábban mások próbálkoztak formális bérlői érdekképviselettel, de azzal "nem álltak sehol szóba", ezért nem volt hosszú életű. A mostanihoz viszont már nem ruházati láncok is csatlakoztak, és az első "közös sörözésen" kiderült, a bérbeadók a díjtárgyalásokon "mindenkinek azt mondják, hogy kizárólag neki megy rosszul, a többi bérlő egytől egyig sikeres".

"A sikertelenek nyilván sértettnek érezhetik magukat"

A német tulajdonú ECE hazai leányvállalatánál közölték, hogy a Roland Divatház tulajdonosának állításaira semmilyen formában nem kívánnak reagálni, de a témában feltett, az általános tendenciákat firtató kérdéseinkre e-mailben válaszoltak. A cég tapasztalatai szerint nem szaporodtak meg a konfliktusok, a rosszabb gazdasági környezet inkább "intenzívebb együttműködésre" sarkallta a bérlőket és a bérbeadókat. "A megváltozott viszonyok hatására jobban elválnak egymástól a sikeres és a sikertelen koncepciók", utóbbiak "nyilván sértettnek érezhetik magukat" - áll a válaszban.

Az ECE közölte, hogy noha a bérleti díj átlagos szintje csökkent a magyarországi központokban, a budapesti Árkád növelni tudta a díjait. Miután lejártak a tízéves szerződések, a bérlők többsége a maradás mellett döntött, "annak ellenére, hogy ez csak egy magasabb bérleti díj mellett volt lehetséges". Ez hátrány is lehetne a plázának, mert így a "folyamatos megújulást nehéz biztosítani", de az építés alatt álló, jövőre elkészülő Árkád 2 az ECE reményei szerint megoldja ezt a problémát, ott majd lesznek új márkák, boltok. Egy neve elhallgatását kérő ingatlan-tanácsadó kérdésünkre azt mondta, az Árkád második ütemének kiadása nem fog gondot jelenteni, mert már régen aláírta a szerződését néhány nagy "mágnesbérlő", tehát olyan üzlet, amely forgalmával kisebbeket is vonz. (Ilyennek számít Magyarországon a Media Markt, a Saturn, a Tesco, az Interspar vagy a H&M.)

Szerettünk volna más üzemeltetőket is megkérdezni a tapasztalataikról, de sem a tizenhat magyarországi központot üzemeltető Ségécé Hungary, sem a Mammut 1-et és 2-t működtető Mammut Zrt. nem válaszolt írásban feltett kérdéseinkre, a Westend Ingatlanhasznosító és Üzemeltető Kft.-nél pedig, bár visszahívást ígértek, cikkünk megjelenéséig ez nem történt meg.

"Érezhető a feszültség"

A konfliktusok mögött a forgalom apadása áll. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2007 és 2010 között minden évben csökkent a kiskereskedelmi termékforgalom az előző évihez képest. Tavaly ez a tendencia megállt, a KSH minimális bővülést mért, de ez még nem állította talpra az érintett cégeket. A Dun & Bradstreet adatszolgáltató szerint Magyarországon minden tizedik cég kiskereskedelemmel foglalkozik, és a bedőlési arányuk a 2010-es 3,28 százalékról mára 4 százalék fölé nőtt. A megindított felszámolások száma pedig 2000-ről csaknem 2500-ra emelkedett.

"Valóban érezhető a feszültség a piacon, mindenki kezd belefáradni abba, hogy már harmadik-negyedik éve nagyon nehéz helyzetben van a kiskereskedelem" - mondta az [origo] érdeklődésére Pál Erika, a Jones Lang Lasalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég magyarországi kiskereskedelmi üzletágának vezetője. Márpedig a helyzet egyhamar nem fog megváltozni, az országot továbbra is "nehéz eladni", nehéz új márkákat behozni, a nemzetközi piacon 2013-14 előtt nem számolnak itteni befektetésekkel, addig csak figyelik a piacot - tette hozzá.

Amerikában bezárnak a plázák

Februárban arról írt a New York Times, hogy az Egyesült Államok több városában ürülnek ki a plázák: miközben a kiskereskedők lassan kivergődnek a gazdasági visszaesésből, sokan közülük rájönnek, hogy lehetőségeiken túl terjeszkedtek, és gyors ütemben szüntetik meg a boltjaikat. Az eredmény a szabad helyiségek megszaporodása a bevásárlóközpontokban, olyannyira, hogy némelyiket be is zárják és átalakítják. Pál Erika szerint azonban nálunk nem ez a trend érhető tetten.

"A magyar piacot nem érdemes összevetni nemhogy az amerikaival, de még a nyugat-európaival sem, az ottani tendenciák nem feltétlenül jelennek meg nálunk, és ha igen, akkor is többéves késéssel" - magyarázta a szakember. Szerinte tehát nem valószínű, hogy kiürülnének a hazai bevásárlóközpontok, de azt biztosnak nevezte, hogy az internetes kereskedelem előbb-utóbb idehaza is nagyon jelentős tényezővé válik, amivel számolniuk kell a plázaüzemeltetőknek is.

Pál Erika szerint a felek jellemzően próbálnak kompromisszumos megoldásokat keresni, de nem mindig megy. Így hiába a kedvezmények - köztük több helyen akár bérletidíj-csökkentés is -, sok az üresedés, terjeszkedni pedig nagyon kevés cég képes. Kérdésünkre megerősítette, akadnak bérlők, akik egyre inkább érzik, hogy az üzemeltetők kiszolgáltatottak, ezért "lehet, hogy néha túl sokat követelnek".

Jobban kell figyelniük a kapcsolattartásra

Kétségtelen, hogy évek óta sok bevásárlóközpont küszködik nehézséggel, főleg vidéken, de a látogatottság eleve nem romlott drasztikusan, a tavalyi év végén pedig a forgalmi adatok is javultak valamelyest - mondta az [origo] érdeklődésére Balatoniné Kiss Judit, a Magyarországi Bevásárlóközpontok Szövetségének főtitkára.

A főtitkár azt sem tagadta, hogy érezhető a központok és a bolttulajdonosok között kialakult feszültség, amint egyes boltok kénytelenek bezárni. "A bérbeadóknak a korábbinál nagyobb figyelmet kell fordítaniuk a bérlőkkel való kapcsolattartásra" - jegyezte meg. Hozzátette ugyanakkor, az időnként látványos üresedések nem mindig efféle konfliktusokra vezethetők vissza, előfordul, hogy egy-egy plázában több bérlőnek egyszerre jár le a szerződése.

A Colliers nemzetközi ingatlan-tanácsadó adatai szerint a teljes magyarországi bevásárlóközpont-terület a tavalyi év végén 1 millió 359 ezer négyzetmétert tett ki. A bérleti díj a jó helyen lévő, sok vevőt vonzó bevásárlóközpontokban 63 euró volt havonta és négyzetméterenként. Az utóbbi két évben 30 százalékkal csökkentek a bérleti díjak. Tavaly alig néhány nagyobb kiskereskedelmi központ nyílt: ilyen volt a hatezer négyzetméteres Europeum a budapesti Blaha Lujza téren, a hármas metró kőbányai végállomásánál található Köki Terminal 47 ezer négyzetméterrel, valamint a 41 ezer négyzetméteres Árkád Szeged. A fővárosban az idén csak a Wing által fejlesztett, hétezer négyzetméteres Hegyvidék Center és a III. kerületi, 11 ezer négyzetméteres CSB Plaza átadása várható.