Adózási és illetékproblémák lakáseladás után

Jogi tanácsadóink - olvasóink leveléből válogatva - az ingatlanértékesítés utáni adózással, illetékfizetéssel felmerülő jogi problémákra, valamint a haszonélvezeti jog értékének kiszámítására hívják fel a figyelmet.

Lakásvásárlásomkor a fizetendő illeték megállapításánál kértem az előző lakásom eladási értékének beszámítását, illetve két ingatlan adásvételi árának különbsége alapján való illetékfizetést. Ez meg is történt, azonban az illetékhivatal nem számította be az eladott lakás teljes adásvételi árát, mivel arra haszonélvezeti jog van bejegyezve. Az illeték megállapításakor az eladott lakás haszonélvezeti joggal csökkentett árát vették figyelembe, és így az illeték összege jóval magasabb lett. Helyesen járt el az illetékhivatal?

Igen, helyesen járt el az illetékhivatal. A tulajdonos az eladott lakás tekintetében vételárként ugyanis csak a haszonélvezettel csökkentett ellenértékre tarthatott igényt. A tulajdon értéke a haszonélvezettel csökkentett érték volt, így az új lakás vásárlásával szemben csak az eladásból származó ellenértéket - illetve az eladott lakás forgalmi értékét - lehet figyelembe venni, amelyből természetesen a haszonélvezet értékét le kell vonni.

Az illetéktörvény vonatkozó rendelkezése úgy szól, hogy az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete, azzal, hogy nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. A fentiekből egyértelműen kiderül, hogy a haszonélvezet a kedvezmény alkalmazása szempontjából nem minősül tehernek, így a forgalmi értékből levonandó.

A haszonélvezet értéke

Van egy10 millió forint értékű lakásom, amelyen a nagymamámnak és az édesanyámnak holtig tartó haszonélvezeti joga van. A lakást családon belül eladnánk (a haszonélvezők hozzájárulásával). A haszonélvezőknek mennyi pénz jár a lakás árából?

A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, amelynek az illetéktörvényben pontosan meghatározott értéke van. A haszonélvezeti jog ellenértékét az alábbiak szerint kell megállapítani. Először ki kell számolni a haszonélvezeti jog egyévi értékét, amely a forgalmi érték egyhuszad része.

Tekintettel arra, hogy a haszonélvezeti jog a jogosult életére szól, annak értéke attól függ, hogy hány éves a jogosult.

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese.

Amennyiben a lakás 10 millió forintot ér, akkor az egyévi érték 500 ezer forint. A nagymama valószínűleg 65 évnél idősebb, így a neki jutó érték 500 ezer x 4 = 2 millió forint. Ha az édesanya 51 évesnél idősebb, akkor a neki jutó érték 500 ezer x 6 = 3 millió forint. A maradék illeti meg a tulajdonost, azaz a forgalmi érték fele. A szerződésben azonban közös megegyezéssel el lehet térni ettől. A fentiek ugyanis csak az illeték kiszabásánál kötelező előírások.