Tartja magát az önerő nélküli hitelezés

Elképzelhető, hogy a másodrendű jelzáloghitel-válság nyomán az Egyesült Államokban egyszer s mindenkorra befellegzett az önrész nélkül felvehető hiteleknek: az ottani piacon lámpással sem találni ilyen konstrukciókat. Globális krízis ide vagy oda, nálunk továbbra is tartják magukat.

Joggal gondolhatnánk, hogy a fenti tendenciák előbb-utóbb a magyar hitelpiacot is befolyásolni fogják, amint a jelzálogpiaci válság globális hatásai nálunk is mind nagyobb óvatosságra késztetik a bankokat. Tény azonban, hogy az idehaza pár éve még szinte teljesen ismeretlennek számító önerő nélküli termékek a hitelválság kirobbanása óta is gyakran tűnnek fel a hirdetésekben, bár elég szigorú feltételeknek kell megfelelni, ha igénybe akarjuk venni őket.

(Kereslet mindenesetre van: az egyik nagy ingatalanközvetítő lánc alig egy hónapos felmérése szerint a lakásvásárlást tervezők egynegyede nem tud felmutatni semmilyen önerőt. Ez még akkor is meglepő adat, ha feltételezzük, hogy ténylegesen nem jelenik meg a piacon a válaszadók mindegyike.)

Konzervatívabb a magyar rendszer

A magyar bankok bátorságának egyik magyarázata, hogy a válság távolról sem érintette súlyosan a helyi bankszektort. "A magyar rendszer egészen eltérően működik, mint az amerikai, a hazai bankok sokkal konzervatívabbak, és a szabályozási környezet is más" - magyarázta kérdésünkre Losoncz Miklós, a GKI kutatásvezetője.

"Nem nehéz belátni: a bankok jól felfogott érdeke lenne, hogy mindenhez kérjenek valamennyi önerőt, mégis elszakadnak ettől az alapelvtől, valószínűleg a nagyon erős verseny miatt. Feltehetően a külföldi tulajdonosok gyakorolnak nyomást az itteni leányvállalatokra, a magas jövedelmezőség érdekében" - tette hozzá Losoncz Miklós.

Az önerő nélküli szegmensben először a lakáslízing jelent meg, amely valójában sokáig tetemes költséggel járt a szerződés megkötésekor - ám nagyjából egy éve már csakugyan szerepel az ajánlatokban az értékbecslés, a szerződéskötés és a közjegyző díjának finanszírozása. Lízing esetén elengedhetetlen a magas kereset, a havi törlesztőrészlet ugyanis általában jóval magasabb, minit egy hasonló feltételekkel felvett jelzáloghitelé.

Magas fizetés vagy magas kamat

A lízingnek egy ideje már komoly vetélytársa a bankhitel, amennyiben új lakásra egyes bankok hajlandóak a hitelbiztosítéki érték - ez többnyire az ingatlan értékének 80-90 százalékát teszi ki - akár 115 százalékát is finanszírozni. A bank ilyenkor nem mulaszt el jelzálog-biztosítást kötni, a maximális összeg pedig jobbára 30 millió forint.

Mivel a megkövetelt minimális önerő nagysága fordított arányban áll az igazolható jövedelemmel, önerő nélkül csak a magas fizetést felmutatni tudó ügyfelek kapnak hitelt: 200-250 ezer forintos nettó jövedelem alatt nemigen érdemes próbálkozni, de rendszerint ez is kevésnek bizonyul. Az általános banki gyakorlat szerint ugyanis a törlesztőrészlet nem lehet nagyobb, mint a nettó jövedelem 35 százaléka.

Mint sejthető, a bankok emellett igyekeznek megfizettetni az ügyféllel a magas finanszírozási arányból adódó kockázatukat. Ez jelenthet egyszeri költséget (ilyen az akár 3,5 százalékra rúgó folyósítási díj) és magasabb kamatot is - bár ez utóbbi egy devizaalapú hitel esetén még mindig megfizethető lehet.

Előfordulhat, hogy valakinek se készpénze, se különösebben magas jövedelme nincsen, be tud viszont vonni az ügyletbe egy másik ingatlant. Ez a módszer jobbára működőképes, ilyenkor a bank a jelzálogjogot a másikra is bejegyezve hitelezi a megvásárolni kívánt lakás vagy ház teljes vételárát.