Többet beszélnek majd velünk a bankok

Többet és érthetőbben beszélnek majd ügyfeleikkel a bankok - többek között ezt vállalták a pénzintézetek a szerdán délután aláírt magatartási kódexben, amely decemberben lép majd életbe. A kódexet aláíró bankok ígérik, nem sózzák ránk mindenáron termékeiket és jobban odafigyelnek, hogy ne vállaljuk túl magunkat.

Tizennégy bank - köztük a legnagyobb lakossági ügyfélkörrel rendelkező pénzintézetek -, a kormány és a Pénzügyi Szevezetek Állami Felügyeletének képviselői szerdán aláírták az úgynevezett banki etikai kódexet, amely a pénzintézetek magatartását szabályozza.

Ha betartják ígéreteiket a bankok, akkor az ügyfelek a korábbinál jobb helyzetbe kerülnek. A kódex aláírói vállalják, hogy mindenre kiterjedő tájékoztatást nyújtanak az igénylőknek, különös tekintettel a kockázatokra.

Nehezebb lesz kiemelni az akciókat

Ez a gyakorlatban várhatóan annyit jelent majd, hogy a banki ügyintéző nem azon lesz, hogy mindenáron rásózza a terméket az ügyfélre, hanem felméri az ügyfél hitelképességét, és az igénylő által vállalható terhek alapján javasol neki hitelkonstrukciót, például figyelmezteti az igénylőt, ha úgy látja, hogy a felvenni kívánt összeg komoly megterhelést jelent.

Kérdés persze, hogy a várhatóan éleződő banki versenyben ez mennyire lesz betartható ígéret. Dietz Gusztávné, az Országos Fogyasztóvédelmi Egyesület elnöke az [origo]-nak korábban azt mondta, bár sokszor hallani, hogy komoly verseny alakult ki a bankszektorban, ez nem igaz, bőven lehetne fokozni a bankok közötti versenyt. A magyarországi bankok a korábbi években elért, a Nyugat-Európában megszokottnál magasabb eredménye elsősorban az elégtelen versennyel magyarázható. Az élesebb versennyel pedig az ügyfél minden bizonnyal jól fog járni, például olcsóbb hitellel helyettesítheti korábbi hitelét.

Sok banki termék ismertetője bonyolult, átláthatatlan - ez várhatóan megváltozik, az ügyfél döntését könnyen megérthető termékmagyarázatokkal fogják segíteni a kódex szerint. Nemcsak a különböző ismertetőkkel bombázzák majd a hiteligénylőket, hanem részletes szóbeli tájékoztatással is igyekeznek segíteni. Erre szükség is van, mert nagyon sok ügyfél csak bemegy bankba a hitelért, és nem válogat a különböző konstrukciók között, és a vonatkozó kötelezettségekkel sem mindig van tisztában. A bankok kénytelenek lesznek átdolgozni a jelenlegi tájékoztatási gyakorlatukat, az azonban csak a későbbiekben dől el, hogy valóban közérthető tájékoztatókkal találkoznak-e majd az ügyfelek.

A kódex az akciókat is érinti: "kereskedelmi kommunikációban az akciós induló és az akciós időszakot követően fizetendő törlesztőrészletet ugyanakkora betűmérettel és megegyező megjelenítésben feltüntetik, vagy gondoskodnak arról, hogy az jól érthetően elhangozzon". Korábban számos bank hirdette hiteltermékét vonzó törlesztőrészletekkel, ám a kedvező feltételek csak rövid távra, pár hónapos időszakra szóltak. Az idősek számára is kedvező változásokat ígér a kódex: a bankok az ügyfelet nem fogják automatikusan elhajtani magas életkora miatt, hanem próbálnak megoldást találni a hitelfelvételre, például a normál termékekhez képest több biztosíték előírásával.

Ígéretük szerint a bankok a hiteleket közvetítő ügynököket rendszeresen, szúrópróbaszerűen ellenőrizni fogják, hogy a törvényi és belső előírásoknak megfelelően tájékoztatják-e az ügyfeleket. Az ügynökök kiemelt szerepet tölthetnek be a hitelezési folyamatban, az alacsonyabb pénzügyi képzettséggel rendelkező, a hiteldömpingben nehezen kiigazodó potenciális ügyfelek tőlük várnak tanácsot. Ugyanakkor az adósokra nézve a legnagyobb rizikót azt jelenti, hogy az ügynök a hitelfolyósító banktól is kap jutalékot, ezért ezért nem feltétlenül az adós számára legmegfelelőbb vagy legolcsóbb terméket ajánlja, hanem esetleg azt, amelyikkel ő jár a legjobban. Az ügynöki tevékenység kockázatot jelent a bankoknak is, az általuk értékesített jelzáloghitelek rosszabbul teljesítenek, mint azok, amelyeket a hagyományos fiókhálózaton keresztül adtak el.

Korlátok

A kódex lehetővé teszi, hogy a ügyfelek devizahitelüket egy összegben az adott pénznemben visszafizessék. Bár ez is ügyfélbarát lépés, várhatóan keveseket érint majd, mert a devizahitellel rendelkező magyar háztartások túlnyomó többségének nincsenek jelentős devizatartalékai.

Tekintettel a lakáshitelek több mint tízéves futamidejére, hosszabb távon kedvezhet majd az ügyfeleknek ez a rendelkezés, mivel előbb-utóbb Magyarországon is bevezetik az eurót, és az euróalapú hitelt felvevő, a későbbiek folyamán megtakarítást felhalmozó ügyelek könnyen kiszállhatnak a hitelből. (Az elmúlt hónapokban a forinthiteleknél olcsóbb eurókölcsönök állománya jelentősen növekedett, amiben szerepet játszott az is, hogy számos banknál nem igényelhető svájcifrank-alapú hitel.)

A bankok a jövőben tájékoztatják a devizahiteleseket arról, hogy a kölcsön felvételekor és a későbbi törlesztésekkor milyen árfolyammal kalkuláltak, másfelől pedig jelzik, az adott kurzus mennyiben tér el a Magyar Nemzeti Bank által megállapított hivatalos középárfolyamtól.

Az infláció mértékéig emelhetnek árat

Felháborodást váltott ki korábban az ügyfelek körében, hogy a bankok egyoldalúan módosították a feltételeket, azaz a korábbinál magasabb vagy több költséget hajtottak be. Ezt a jövőben korlátozottan tehetik meg, sőt, az egy évnél rövidebb futamidejű - és automatikusan nem megújítható - hitelek feltételeit az ügyfél szempontjából kedvezőtlenül nem fogják módosítani a kódex aláírói.

A többi hitel esetében a kódex felsorolja a különböző okokat, amelyre hivatkozva a bankok megváltoztathatják a feltételeket. Egyebek mellett Magyarország hitelbesorolása, az országkockázati felár, a jegybanki alapkamat vagy a bankközi pénzpiaci kamatlábak/hitelkamatok változása miatt változhatnak a korábbi szabályok. Az adott hitel díjait, jutalékait sem lehet a végtelenségig emelni, a jövőben az áremelés nem haladhatja meg a Központi Statisztikai Hivatal által közzétett infláció mértékét.

A hitel futamideje alatt az ügyfélnél is történhetnek változások, amelyek befolyásolják a kockázati megítélését, mondjuk romlik a jövedelmi helyzet vagy a hitel fedezetét jelentő ingatlan fel-, illetve leértékelődik. A kódex erre azt mondja, hogy a bank megváltozottnak tekinti az ügyfél kockázati megítélését, ha a fedezetnek tekintett ingatlan értéke legalább 10 százalékkal megváltozik. Ezzel a kitétellel az a legnagyobb gond, hogy a kódex nem nevesíti, hogy mi alapján mérik és ki méri. Lehetséges, hogy a bank az általa megbízott értékbecslő felmérése alapján kalkulálja az árat, ám ebben az esetben kérdés, ki fizeti a szakértő díját. Emellett adódhat más megoldás, például a kiszabott illetékek vagy esetleg az ingatlanadóhoz kapcsolódó rendszer alapján szabják meg az ingatlan értékét, ám ez esetleg vitára adhat okot.

Baj esetén egyezkedni kell

Ha baj van, és az ügyfél nem tudja fizetni a hitelét, akkor mielőbb rendezni kell a helyzetet, mert a legrosszabb esetben a fedezetet képező ingatlant el is veszítheti az adós.

Az eljárás során a hitelezők figyelembe veszik az ügyfél aktuális fizetőképességét és korábbi fizetési fegyelmét. Az írásbeli fizetési felszólításban a bankok felhívják az ügyfél figyelmét a teljes fennálló tartozás összegére, a fizetendő kamatra, a késedelmi kamat mértékére és arra, hogy a nemfizetés során a kamatteher folyamatosan nő, a tartozás kiegyenlítésének elmaradása esetén történő jogi eljárásokra (végrehajtási eljárás, követelésértékesítés).

Az ügyfél számára be kell mutatni a magatartása várható jogkövetkezményeit. Az egyezség az érintetteknek elemi érdeke, az ügyfél nem akarja elveszíteni a tetőt a feje fölül, a banknak pedig elsősorban a rendszeres törlesztőrészletre, nem pedig az ingatlanra van szüksége.

90 nap

Vannak a piacon azonban olyan pénzügyi szolgáltatók, amelyek a bankoktól eltérő, sokkal szigorúbb, az ügyfél szempontjából nagyon rizikós, kedvezőtlen hitelkonstrukciókat nyújtanak, és az ingatlan megszerzését tartják szem előtt.

Ezekben a hitelszerződésekben vételi opció szerepel, ez ugyanis azt jelenti, hogy a hitel felmondásakor a hitelező cégnek egy előre meghatározott árfolyamon joga van a lakást megvásárolni, és ezzel a a legtöbb esetben a szolgáltató már a 61. napon él. Egy hipotetikus eset szerint például egy 20 millió forint piaci értékű ingatlanra 8 millió forint hitel felvétele esetén, 12 millió forintos vételi opciót kötnek ki a szerződésben. Ha az adós két hónapon át elmarad a törlesztőrészlet fizetésével, akkor a kérdéses pénzügyi vállalkozás felmondhatja a hitelt, és másnap 12 millió forintért megveheti az ingatlant.

A kódex igyekszik ezt a kérdést is szabályozni, egyrészt az ingatlanra vonatkozó vételi jogot tartalmazó szerződésben biztosítják az ügyfélnek, hogy mielőtt a hitelező élne a vételi joggal, legalább 90 napot adnak az adósnak, hogy saját maga értékesíthesse ingatlanát. Másfelől megtiltja, hogy az adott hitelező alkalmazottja és azzal egy háztartásban élő közeli hozzátartozója az adott hitelező által kezdeményezett követelésvásárlásban vagy a végrehajtásban vásárlóként részt vegyen.

Bár a kódexet nem szentesítő cégek, pénzügyi szolgáltatók folytathatják a korábbi gyakorlatot, az őket finanszírozó bankok viszont aláírták a dokumentumot, ezért remélhető, hogy az ügyfelekre nézve nagyon kedvezőtlen konstrukciók eltűnhetnek.

Elég lehet a három hónap

A piaci tapasztalatok szerint a 90 nap akár elég is lehet arra, hogy az adós pénzzé tegye az ingatlant. Az ingatlan.com hirdetési oldalon két hónap az alapértelmezett hirdetési idő, ami nyilván nem véletlen. Hosszú évek tapasztalatai azt mutatják, ha valaki reális áron hirdeti ingatlanát, ennyi idő alatt el tudja adni. Természetesen, ha valaki a piaci igényeket figyelmen kívül hagyja, és túl magas áron akarja értékesíteni a házát vagy lakását, akkor a 90 nap nem elég - mondta Korbuly Krisztián, az ingatlan.com vezérigazgatója.

Olyan konkrét esetről is tud, amikor a hirdetés feladásától számított két órán belül a hirdető megtalálta a végleges vevőjét. Van azonban olyan hirdető is, aki öt évig is hirdeti az ingatlant, mire vevőt talál. A sikert a szerencse mellett meghatározza az ingatlan típusa, fekvése, az ára és a hirdetés minősége, amihez sok és pontos adat, képek és jó alaprajz kell. A válság miatt kitolódott az értékesítés ideje, régiónként és lakástípusonként változik, hogy mi megy el gyorsabban, mi kevésbé gyorsan - fogalmazott Korbuly Krisztián, és hozzátette: ma újra kelendők az alacsony rezsivel fenntartható kis lakások.